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国有土地使用权期满后租用者是否应付延期费? ——阿姆斯特丹和香港特别行政区经验
2017-09-07 文字/摄影:颜阿茵  审核人:

2017713日晚上700点 ,应重庆大学邀请,美国麻省理工学院城市研究与规划系康宇雄博士在重庆大学建筑城规学院系馆一楼建卒厅给我们带来了:“国有土地使用权期满后租用者是否应付延期费?——阿姆斯特丹和香港特别行政区经验”的专题报告演讲。报告会由建筑城规学院副院长褚冬竹主持,来自建筑城规学院的众多师生与外校同学聆听了这次报告。

康宇雄是美国麻省理工学院土地治理实验室的创立者和执行主任,该实验室集中关注如何在发展中国家以土地为工具推动土地资源分配领域的政策决策,同时还是麻省理工学院城市研究与规划系城市规划金融的讲师。康宇雄的研究专注于土地权利与义务、土地重整与利益共享、地方公共财政,尤其是发展中国家的政府部门如何通过重新分配因公共投资和社区合作而创造的土地新增价值,来支付地方基础设施投资,以及为贫困人口提供稳定的居所。

讲座伊始,康宇雄向在座与会人员提出了一个的值得沉思的问题:“中国当下的房价对于普通家庭是有一定经济压力的,很多人不想买房子是因为房价太贵,并且只有50年或者70年的居住年限。2030年之后,中国的第一批住宅将到达使用年限,那么到时候这些房子的租住权该怎样分配呢?”继而他提出了当下对房屋居住年限到期后影响解决方式的因素——法律与经济,并运用阿姆斯特丹与香港SAR两个案例进行理论推导与思考,最后提出了溢价回收或从富于民的解决方式。

康宇雄通过案例指出阿姆斯特丹公共租赁开始于1824年土地租赁法,目的是为了对不在当地法定权力范围内的开发商施加要求。从1966年开始,阿姆斯特丹实施租赁期为50年的政策,同时提出年租金指数以通货膨胀为依据。到了2016年,租金到期时,政府通过广泛的预测和敏感性分析,包括多种类型的租赁价格复杂化及土地增值率,实际长期利率,通货膨胀率,实际贴现率和赎回率的分析,通过多次组织信息交流会,提出了将地租转为永久租赁的建议。接下来康宇雄提出了香港SAR实施的是公共批租制度,曾在1997年将所有的租约期限又延长了50年,通过对香港案例的研究,探讨了公开拍卖,租约变更,租约续期以及收取年租等公共批租制度下获取土地增值机制的活力的方式。

互动交流环节,康宇雄和大家对于溢价回收与还富于民的展开了讨论,溢价回收主要是考虑到公共服务设施项目的建设及公共政策的制定会产生外部性,具有一定的溢出效应,在溢价回收条件下,只有从相关公共服务设施项目中直接受益的群体才需要支付相应的费用;还富于民主要观点是未来的租赁政策将不再缴纳租金,而是通过缴纳房地产税金来补贴政府财政收入,政府利用财政收入进行公共设施建立进而还富于民。大家各持己见,部分同学支持溢价回收,部分同学支持还富于民,还有部分同学发言表示政府应当在财政不太丰裕的情况下实行还富于民,当财政充裕时可以实施溢价回收。

 

此次报告让同学们拓宽了思路,开拓了视野,也对国内外房地产市场有了更深刻地理解,特别是对责任房地产及土地租赁制度有了清晰的认识。本次讲座对同学们接下来的学术研究乃至生活工作都具有重要意义,也促进了我校与麻省理工大学教学科研活动地进一步交流。最后,报告会在全场师生热烈的掌声中落下帷幕,本次报告会圆满结束。

 

 

 

 

 

 


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